Quel investissement locatif dans l’immobilier vous correspond ?

Quel investissement locatif dans l’immobilier vous correspond ?


Plusieurs aides sont à votre disposition pour investir dans l’immobilier dans l’ancien ou dans le neuf. 

Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’avantages fiscaux.
Mais quels sont-ils et comment en bénéficier ? 

Nous allons vous présenter toutes ces opportunités d’investissement dans nos 3 prochaines Chroniques.


Chapitre 1/3 :
 
La Chronique Novanéa 10

Le dispositif Denormandie


C’est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logements des populations, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.
 
Il est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé et s’engageant à le louer. 
Le dispositif Denormandie est disponible dans les 222 villes du Plan action Cœur de ville mais aussi dans certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire. Il est ouvert jusqu’au 31 décembre 2021.


Vérifiez ici si votre ville relève du dispositif Denormandie.
 

Est-ce que je peux bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie ?

Pour être éligible, vous devez :
acheter un logement à rénover entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
effectuer de « gros travaux » représentant au moins 25 % du prix global du logement  (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière)

- louer en non meublé sur une période de 6 à 12 ans
- louer votre bien à un prix correct en respectant certains plafonds de loyers et de ressources.


Quel est le montant de la réduction d'impôt Denormandie ?

Le montant comprend le prix du logement à rénover et les dépenses de travaux soit le prix de revient net du logement. L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location.

Pour une période de location de 6 ans --> Réduction d'impôt de 12 % du prix du bien
Pour une période de location de 9 ans --> Réduction d'impôt de 18 % du prix du bien
Pour une période de location de 12 ans --> Réduction d'impôt de 21 % du prix du bien

Exemple : Vous achetez un bien d'un montant de 225 000 € auquel s'ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d'un montant de 75 000 € (25 % de l’opération totale). Vous louez sur une période de 12 ans. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 63 000 € ((225 000€ + 75 000€) x 21%). Cette réduction d’impôt va s’étaler de la manière suivante : 6 000 € de réduction d'impôt sur le revenu par an pendant 9 ans puis 3 000 € de réduction d'impôt sur le revenu par an pendant 3 ans supplémentaires, soit 63 000 € sur les 12 ans.

La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €. Si le montant du logement est plus élevé, la fraction dépassant les 300 000 € ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d'impôt.



Pour bénéficier de cette fiscalité, il ne faut pas avoir peur de faire soi-même des travaux ou de faire appel à des entreprises spécialisées. Le montant des travaux doit correspondre à au moins 25 % du prix du logement. Le logement après travaux doit obligatoirement respecter toutes les normes en vigueur (Réglementation Thermique 2012...).
 

 

Le dispositif Cosse


Ce dispositif permet aux propriétaires de louer leur logement à un prix très abordable afin de bénéficier d’un abattement fiscal et non d’une réduction d’impôt. Il ne nécessite pas de réaliser un investissement car il peut aussi s'adresser à ceux qui sont déjà propriétaires.

Cette aide fiscale s'appuie sur un conventionnement avec l’Agence Nationale de l'Habitat (Anah) et comporte des conditions bien spécifiques. Elle s'applique dans les zones géographiques délimitées comme celles du dispositif Pinel.

Le logement doit remplir les conditions suivantes :
être non meublé,
être récent ou ancien avec ou sans travaux,
être affecté à l’habitation principale du locataire,
respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

Conditions liées au locataire et au type de contrat de location

Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer. Le seuil dépend aussi du type de convention passée avec l’Anah.
Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe : intermédiaire, social, très social.


L'avantage fiscal pour le propriétaire

La déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien. Le montant varie entre 15 % et 85 % des revenus bruts fonciers. Il dépend du niveau de loyer pratiqué et de la zone où est situé le logement. L'avantage fiscal s'applique chaque année pendant la durée de la convention qui est généralement de 6 ou 9 ans.



Pour bénéficier de cette fiscalité, il faut louer à un prix « ultra abordable ». Cela s’adresse uniquement à des foyers sociaux avec des revenus très modestes.


 

Le dispositif Pinel

 
Le dispositif « Pinel » remplace le dispositif « Duflot » dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements. Il a été mis en place en Septembre 2014 en tant que nouveau plan de relance du logement. 
 
Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.
 
Il s'applique dans les zones géographiques délimitées par un texte de loi. Ce sont les zones du territoire où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix). On parle alors de zones tendues.


Pour connaître les zones de votre commune : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc


Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt « Pinel » ?

Pour en bénéficier, vous devez :
- acheter un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf
- vous engager à louer non meublé le logement à usage d'habitation principale pendant une durée de 6, 9 ans et jusqu'à 12 ans
- respecter les plafonds de loyers variant en fonction des zones
- respecter les plafonds de ressources attribués au locataire et fixés par décret.

plafonds ressources pinel

 

Souvent mal compris ou mal interprété, le plafond de ressources des locataires est un élément majeur du dispositif Pinel. Comme vous pourrez le constater dans le tableau ci-dessus, les plafonds de ressources sont élevés et correspondent à plus de 90% des français en recherche d’un logement. Exemple pour un couple recherchant un type 2 ou 3 en location en région parisienne ou dans une des grandes villes de France, ils devront justifier d’un revenu net fiscal inférieur à 57 146 € (4 762 € par mois) en année N-2 pour que leur futur propriétaire réponde à l’exigence de plafond de ressources du dispositif Pinel. 

Quel est le montant de la réduction d'impôt « Pinel » ?

Le montant comprend le prix global du logement neuf et les éventuels frais annexes (PMA, honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements…).

L'avantage fiscal est réparti sur la durée de location : 
--> 12 % pour un engagement de 6 ans
--> 
18 % pour un engagement de 9 ans
--> 21 % pour un engagement de 12 ans


Exemple : Vous achetez un bien d'un montant total de 300 000 €. Vous louez sur une période de 9 ans. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 54 000 € (300 000€ x 18%) soit 6 000 € (54 000€ / 9 ans) de réduction d'impôt sur le revenu par an.

Au terme des 9 ans, si vous souhaitez le laisser en location encore 3 ans (12 ans au total) dans le cadre du Dispositif Pinel, vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt sur le revenu de 9 000 € supplémentaire soit 3 000 € par an.

La réduction d'impôt « Pinel » est limitée pour chaque propriétaire investisseur à 2 logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.

Simulez le montant de votre réduction d’impôt Pinel grâce à notre SIMULATEUR PINEL.

Quel est l'impact du prélèvement à la source ?

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, un acompte de 60 % du montant de votre réduction d'impôt vous a été versé mi-janvier 2020Le solde vous sera alors versé à partir à l'été 2020.


AVANTAGES DU DISPOSITIF DE DÉFISCALISATION PINEL :

  • Une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans
  • Une durée d’engagement locatif flexible : variable entre 6 et 12 ans
  • La possibilité de louer à ses ascendants et descendants
  • Pouvoir conserver les avantages du dispositif en investissant par le biais d’une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers)
  • Charges et entretien réduits car les logements sont achetés neufs avec obligation de respect des normes Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou RT 2012 et des normes handicapées qui représentent aujourd’hui 1 personne sur 6 en France
  • Possibilité d’investir dans des logements de toutes tailles sur des marchés où la demande locative est forte
  • Pour bénéficier de cette fiscalité, vous n’avez pas de contrainte de travaux ni de contrainte sociale
pinel


Ces dispositifs sont-ils cumulables ?

Le dispositif Pinel ne vise pas les mêmes opérations que le dispositif Denormandie dans l’ancien. Il s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés et dépend d’un zonage spécifique. Le dispositif Cosse n'est pas cumulable avec les dispositifs Pinel et Denormandie.

Source : economie.fr

En conclusion, l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf pour le louer. Ce procédé permet de se constituer un patrimoine afin de préparer l’avenir, réduire ses impôts ou protéger ses proches.
   

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