Société civile immobilière : comment ça marche ?
Les avantages et intérêts de créer une SCI (Société Civile Immobilière)
La Chronique Novanéa 5
Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile immobilière) ?
Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts, régissant son fonctionnement. Rédiger les statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, qu’on souhaite qu’elles soient prises à l’unanimité ou à la majorité par exemple.
Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.
Société Civile Immobilière et régime de l’indivision : quelles différences ?
Être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait plus couramment par le biais du régime de l’indivision. Ne nécessitant aucune formalité, le régime de l’indivision s’applique d’office, notamment dans le cas d’une succession où les héritiers sont pluriels.
Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. À contrario, dans le cadre d’une société civile immobilière chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.
La société civile immobilière facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
Gestion du patrimoine au sein d’une SCI
Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, leur coût est réparti entre les associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.
De plus, obtenir au minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société est nécessaire pour procéder à la cession du bien. En cas d’une mésentente, ou d’aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger davantage la sauvegarde du patrimoine. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.
Transmission du patrimoine au sein d’une SCI
La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.
Si, en tant que parents, vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.
Source : economie.gouv.fr
Vous détenez des biens locatifs en SCI ? Quelle fiscalité ?
Votre société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués.
Les bénéfices fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu et à la CSG/CRDS (Contribution Sociale Généralisée/Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale). Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.
Exemple pour un couple dont le taux d'imposition est de 45% ayant un bénéfice foncier au sein de leur SCI de 10 000€ :
Combien vont ils payer d'impôt sur le revenu et de CSG/CRDS ?
-> 10 000€ x 45% = 4 500€ d'impôt sur le revenu
-> 10 000€ x 17,20% = 1 720€ de CSG/CRDS
Total des impôts : 6 220€ soit une imposition de 62,20%.
Sur 10 000€ de bénéfice foncier, il leur restera 3 780€.
Le saviez-vous ? Il est possible d’acquérir un bien locatif en Pinel avec votre SCI
Vente d'un immeuble par la société
Champ d'application du régime des plus-values privées
IMMO-II-181880 s
Le régime d'imposition des plus-values immobilières prévu par l'article 150 U du CGI s'applique aux cessions d'immeubles réalisées occasionnellement par les SCI relevant de l'IR dont les associés directs ou indirects sont des particuliers.
Modalités d'imposition
Les exonérations citées n° 32120 s. sont en principe applicables aux plus-values réalisées par l'intermédiaire d'une SCI, à l'exception de l'exonération générale prévue en faveur des retraités et invalides de condition modeste visée n° 32165. Lorsque, par exemple, un logement est mis en droit ou en fait à la disposition gratuite d'un associé à titre de résidence principale, cet associé peut, en cas de cession du logement par la société, bénéficier de l'exonération prévue pour la résidence principale à hauteur de sa quote-part de plus-value.
Lorsqu'elle est imposable, la plus-value est calculée au niveau de la société, en fonction du prix et de la date d'acquisition et de vente du bien par la société, en faisant application des règles générales.
L'impôt est dû par chaque associé présent à la date de cession de l'immeuble au prorata de ses droits sociaux. En pratique, il est versé par la société, ce versement étant libératoire pour les associés. Chaque associé doit reporter sur sa déclaration d'ensemble n° 2042 la quote-part lui revenant de la plus-value nette imposable.
Nous avons le bien idéal pour votre SCI !
HABITEZ OU INVESTISSEZ À CLAMART À MOINS DE 5KM DE PARIS
APPARTEMENTS EN BORD DE LAC
TRAMWAY T6 au pied de chez-vous
APPARTEMENTS LUMINEUX DU 2 AU 6 PIÈCES DUPLEX
DUPLEX de 63m² à 130m² AVEC TERRASSES VUES LAC
Vos études gratuites et en illimitées grâce au Simulateur Pinel