Et si on pouvait acheter un bien en nature ?
Que veut dire réellement “nature” ? C’est une expression utilisée depuis le début du 20ème siècle, signifiant payer différemment qu’avec de l’argent, avec des objets, des services par exemple.
En France, l’acquisition d’un bien immobilier en “nature” en intégralité n’est pas autorisée. Toutefois, une partie du bien peut être finançable par ce moyen de paiement.
Dans cette chronique, nous allons voir ensemble quelles sont les possibilités d’acquérir un appartement ou une maison de cette manière et les risques que vous encouriez.Normalement, l’acquéreur paye la totalité du bien immobilier.
Le paiement en “nature” est prévu dans aucun article de loi. En effet, au moment de la signature de la vente chez le notaire, le règlement s’effectue soit par virement bancaire, soit par chèque (un chèque bancaire en principe).
La Chronique Novanéa 29
Quels sont les styles de règlement “nature” ?
Il existe, effectivement, différents types de règlement ayant une “valeur réelle” aux yeux de l’administration fiscale.
Echange de biens immobiliers
Il s'agit d'une pratique peu connue mais réalisable dans ce cadre-là. Le principe est simplement d’échanger deux biens immobiliers.
Plusieurs avantages pour les signataires :
- Aucun frais d’agence
- Pas de dossier à monter
- Aucune demande de prêt à faire
- Aucun intérêt à payer
- Frais liés à l’acquisition divisés par 2
C’est un contrat, écrit par un notaire, unique et très avantageux pour les signataires.
Deux styles d’échanges peuvent se présenter :
a) L’échange de biens immobiliers de même valeur
Exemple :
Si deux parties s’entendent pour échanger leurs biens qui valent tous deux 200 000 euros, les frais de mutation de 5% s’élèveront à 10 000 euros, mais chacun des deux co-contractants sera redevable de 5 000 euros de frais.
b) L’échange de biens immobiliers de valeurs différentes
Exemple :
Si deux parties s’entendent pour échanger leurs biens dont l’un vaut 150 000 euros et l’autre 200 000 euros, celle qui acquiert le bien le plus onéreux devra payer une soulte de 50 000 euros en compensation.
Les frais de mutation de 5% seront calculés sur le bien le moins onéreux, soit 7 500 de frais de mutation euros qui seront partagés par les 2 signataires qui paieront chacun 3 750 euros.
Le débiteur devra également payer les frais de mutation classiques de 5,09% sur la valeur de la soulte de 50 000 euros, soit 2 545 euros de frais de mutation classiques.
Vente en viager
Le principe est d’acheter un bien immobilier en versant une partie de la valeur de ce bien le jour de l’acquisition. Le reste de la valeur est versé sous forme de rente à vie, mensuellement, au vendeur jusqu’à son décès.
La vente peut être effectué en viager libre ou occupé.
- Libre : l'acquéreur dispose librement, dès la signature de la vente, du bien soit pour l'occuper soit pour le louer.
- Occupé : la vente possède une condition de réserve d'usufruit (ou d'un droit d'usage) en avantage pour le vendeur. Il peut le louer et toucher les loyers s’il n’y habite pas (départ en maison de retraite par exemple). L’acquéreur ne pourra uniquement l’occuper au moment du décès du vendeur.
cession de créance
Il s'agit d'un acte juridique établi afin de transmettre la propriété d’une créance à une troisième personne. Cela demande toutefois, l’accord de 2 parties sur les 3. En principe, toute créance peut faire l’objet d’une cession sauf pour des raisons humanitaires (les créances alimentaires, par exemple) qui peut s’effectuer à titre gratuit ou à titre onéreux.
Exemple : Il s’agit de l’hypothèse où une personne est débitrice d’une certaine somme d’argent envers une autre (créancier). Or, confrontée à des difficultés financières, elle accepte pour se libérer, de céder la créance qu’elle détient à l’encontre d’une troisième personne. Dès lors, le tiers devra s’acquitter de sa dette entre les mains du créancier.
Remise de locaux à construire ou à réhabiliter
il s’agit de céder un terrain contre la remise future de locaux à construire. Ce principe est régulièrement utilisé par certains promoteurs. En effet, ils proposent au propriétaire foncier un paiement en nature : un appartement, une maison par exemple situé sur le fameux terrain.
Cette technique offre des avantages aussi bien à l’acquéreur qu’au propriétaire du terrain :
- Promoteur constructeur : bénéficiant un avantage financier de trésorerie puisqu’il obtient le terrain sans le “payer”.
- Propriétaire foncier, attaché certainement à son bien, ne peut que se réjouir d’obtenir un appartement ou une maison sur son terrain sans avoir les soucis de construction...
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Quels sont les conditions et les risques ?
Ce genre de vente est d’autant plus délicat sachant le paiement en nature d’un bien immobilier n’est pas encadré par la loi. La crainte de nos hommes de loi est bien entendu la “dissimulation fiscale”.
Toutefois, la jurisprudence serait semble-t-il plus flexible. Un achat immobilier peut être financé différemment qu’avec de la monnaie sous certaines conditions.
En résumé, même si les 2 parties sont d'accord pour ce genre de procédure quelle qu’elle soit, la loi a besoin de preuve pour valider l’acquisition et de passer devant un notaire la validant et de ne pas supputer une donation déguisée.
Le rôle du notaire est d’informer et d’accompagner l’acheteur sur les risques s’il ne respecte pas les règles.
En effet, l’administration fiscale peut déclarer une vente immobilière frauduleuse si elle ne trouve pas de trace monétaire. Cela peut engendrer tout simplement l’annulation de la vente ou une requalification de l’acte.
Maître Marie-Hélène Kraft-Faugère, notaire à Toulouse
« L’un des éléments les plus importants pour qu’une vente soit considérée comme valide, est l’intention manifestée au moment de la signature de l’acte »
L’administration fiscale peut également lancer une enquête si le paiement en “nature” est mal effectué et ne respecte pas les différentes conditions.
En droit, cela devient une infraction risquant une amende voir une peine d’emprisonnement.
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