Peut-on utiliser son logement comme local professionnel ?
Vous vous demandez comment transformer un local d'habitation en local professionnel ?
C’est tout à fait possible et nous allons vous expliquer comment faire, quelles sont les formalités administratives au regard notamment du changement d’usage ou de destination.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel projet ?
La Chronique Novanéa 21
La conversion d’un logement d'habitation en local professionnel nécessite d’effectuer en amont deux autorisations indépendantes :
- Le changement d'usage, qui relève des règles de la construction et de l'habitation
- Le changement de destination, qui relève des règles de l'urbanisme.
Par contre, si vous êtes dans une location ou dans une copropriété, il est nécessaire de demander l'accord de ladite copropriété ou l'accord du bailleur.
L’Autorisation de changement d'usage
La notion d'usage est définie et encadrée par le Code de la construction et de l’habitation et concerne son profil juridique et l'utilisation qui en est faite.
L'encadrement de l'usage des logements permet aux communes de contrôler la répartition et la proportion entre les logements d'habitation et le reste des utilisations de bâtiments.
Le changement d'usage ne concerne que les cas où un local d'habitation est converti pour un autre usage comme un local professionnel.
Cependant cette autorisation n'est obligatoire que :
- si votre projet de transformation concerne un local d'habitation (logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore locaux meublés…)
- et si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
À l'inverse vous n'avez pas l'obligation de la solliciter dans les cas suivants :
- si vous exercez votre activité professionnelle, même commerciale dans votre résidence principale et que vous ne recevez pas de clientèle ou n’y stockez pas de marchandise
- si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau...) en locaux d'habitation.
L'autorisation est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le logement. Elle vous fournira alors un formulaire de demande d'autorisation à remplir et à accompagner de pièces justificatives.
Lorsqu'il est accordé, le changement d'usage est provisoire et personnel. Si vous quittez votre local, son usage redevient automatiquement celui d'une habitation.
L’Autorisation de changement de destination
La destination d'un local ou d'un bâtiment, concerne le local lui-même, au sens physique/technique et relève d'une autorisation d'urbanisme.
Ce changement consiste à faire passer un type de construction à un autre, par exemple une habitation transformée en garage.
L'existence ou non de travaux définit le type de demande d'autorisation à solliciter :
- si le changement s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée
- si le changement est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : dans ces cas-là un permis de construire est nécessaire.
La demande d'autorisation de changement de destination est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le bâtiment.
Le changement de destination concerne le local lui-même et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
Cette autorisation tient lieu de demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.
Comment déclarer ces changements à l’administration fiscale ?
Ces changements doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale ceci afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux et la base du calcul de la taxe foncière et de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
Vous devez adresser, au bureau du cadastre dont dépendent vos locaux, une déclaration dans les 3 mois de la réalisation du changement d'affectation.
N’oubliez pas non plus de contacter votre assurance afin de faire évoluer votre contrat en fonction de vos changements pour que vous soyez toujours couvert en cas de sinistre.
Source : economie.gouv.fr
Quels sont les avantages et les inconvénients d’ouvrir son local professionnel dans son logement ?
Installer son activité à l’adresse de son domicile présente des avantages :
· pas de frais de déplacement,
· une certaine praticité,
· des économies de loyer et de charges diverses,
· une économie sur les taxes locales
Mais ouvrir un commerce dans sa maison ou son appartement peut aussi comporter des inconvénients :
· pas de séparation claire entre vie personnelle et activité professionnelle,
· risque de nuisances pour le voisinage selon l’activité,
· isolement par rapport au marché ou à la zone de chalandise (point de vente).
Quelle fiscalité et exonération si vous sous-louez une partie de votre habitation comme local professionnel ?
Les locaux que vous utilisez dans votre habitation, même soumis à la CFE, sont imposables à la taxe d’habitation. Une dérogation peut toutefois être accordée par la commune. Vous pourrez inclure dans vos charges une partie de la consommation d’électricité et d’eau de l’habitation principale, au prorata de la surface occupée.
Cependant vous pouvez être exonéré de la taxe d’habitation dans les cas suivants :
- si votre local professionnel est séparé de votre habitation principale
- s’il dispose d’une entrée distincte
- s’il est aménagé de telle façon qu’il n’est pas possible de l’utiliser comme habitation
- si les locaux sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)
La taxe d’habitation est calculée sur la base du loyer annuel que vous percevrez en mettant votre logement en location et diffère d’une commune à l’autre.
En contrepartie, vous devrez constater un revenu foncier, à titre personnel qui correspond aux loyers perçus, diminués :
- de certaines charges telles que les intérêts d'emprunt et frais accessoires, les frais de travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Toutes ces charges sont déductibles dans la limite du rapport surface louée / surface totale du domicile ;
ou
- d'un abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges si vous optez pour le régime du micro-foncier. Ce régime est ouvert aux titulaires de revenus fonciers d'un montant (total) inférieur à 15 000€ par an.
Ce revenu foncier doit être mentionné sur la déclaration d'impôt sur le revenu annuel, pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR), ainsi qu'aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.
Dans le cas où vous louez une partie de votre logement à votre propre société, l'opération ne sera intéressante que si l'économie d'impôt réalisée au niveau de la société est supérieure au coût supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux.
