Pourquoi investir dans l'immobilier à l'étranger ?

Pourquoi investir dans l'immobilier à l'étranger ?

Diversifier ses placements, avoir un pied-à-terre pour les vacances, préparer sa retraite sous le soleil, autant d’arguments qui peuvent motiver un investissement immobilier à l’étranger. 
 
Nous allons vous faire découvrir les raisons qui pourraient vous donner envie à investir dans l’immobilier à l’étranger. Savez-vous comment bien choisir votre acquisition et où trouver les clés sur le financement de votre investissement immobilier ?


La Chronique Novanéa 15


Investir dans l’immobilier à l’étranger pour se constituer un patrimoine

Les Français sont de plus en plus nombreux à envisager le financement personnel de leur retraite mais également la constitution d’un patrimoine de sécurité. 65 % des Français jugent qu’il est indispensable d’épargner pour financer sa retraite. Alors que le prix de l’immobilier, parisien notamment, affiche une hausse record, l’investissement dans les grandes métropoles européennes trouve un nouvel attrait, surtout celles dont les prix sont inférieurs à la capitale française.

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Investir à l’étranger pour bénéficier de prix attractifs

32 % des Français se disent prêts à investir dans l’immobilier à l’étranger.

Une étude du réseau immobilier ERA souligne l’attractivité d’une ville comme Berlin où, malgré des prix de vente moyens d’appartements affichent une hausse de 10 % à 44 %. L’Espagne ainsi que le Portugal, favorisés par l’héliotropisme, restent des destinations qui ont la faveur des investisseurs dans l’immobilier résidentiel. D’ailleurs, en 2018, un acheteur sur trois était Français au Portugal. En Espagne, les Français étaient eux les deuxièmes acheteurs étrangers derrière les Britanniques.

Mais l’on aurait tort de négliger la Hongrie et sa capitale, Budapest, en plein boom, avec des prix qui ont progressé de 35 % depuis 2016. Rome semble également tirer son épingle du jeu. Les appartements en pierre de taille au cœur de la capitale italienne se négocient aux alentours de 2 000€ le m2, un tarif qui attire bien sûr les acheteurs étrangers.


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Choisissez bien le pays dans lequel vous voulez investir

Favorisez des pays avec un climat politique stable et des tribunaux indépendants et efficaces. Pour évaluer cela, vous pouvez vous aider des classements publiés par les organisations internationales.

C’est un bon point de départ pour vos recherches : consultez le classement des pays selon leur Indice de Développement Humain (IDH), établi chaque année par le Programme des Nations Unies pour le Développement (PNUD). L’IDH est établi selon des critères de développement économique, mais aussi selon la qualité de la santé, de l’éducation, de l’environnement et de la gouvernance.

Il est également recommandé de connaître les spécificités juridiques du pays dans lequel on souhaite acheter. Ainsi, au Portugal, les créances sont transmises du vendeur à l’acheteur. Si le vendeur a des dettes et qu’elles sont comprises dans la valeur du bien (hypothèque par exemple) alors elles passent à la charge de l’acheteur après la signature de l’acte de vente. 

En Espagne, vous ne pourrez acheter un bien avant d’avoir obtenu votre N.I.E. (Numéro d’Identification d’Étranger), une démarche qui peut s’effectuer auprès de la police locale ou du consulat. Vous devrez en outre ouvrir un compte en banque dans un établissement espagnol afin de faciliter les virements et le règlement des différentes charges (eau, électricité…).

De plus, il ne faut pas oublier de bien prendre en compte au moment de sa recherche les différentes taxes qui s’ajoutent au montant de l’investissement. En effet, les frais de notaire sont différents en fonction des pays. Au Portugal, ils représentent 1 % à 8 % du prix de vente ; en Espagne, ils représentent environ 13 % du prix de vente et en Belgique, ils correspondent à 15 % à 25 % du prix du bien.
 
En tous cas, rendez-vous sur place pour éviter les mauvaises surprises. Le mieux c’est quand même de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Comment financer son investissement immobilier à l’étranger ?
 
Vous pouvez souscrire un crédit immobilier en France ou dans le pays d’acquisition. Des établissements spécialisés peuvent servir d’intermédiaire entre les banques et vous.

Les banques exigent généralement des garanties en France : hypothèque sur un bien, une caution ou le nantissement d’un contrat assurance-vie, par exemple.

Vous pouvez également obtenir un crédit immobilier à l’étranger même si vos revenus sont domiciliés en France.
Il faut savoir que les remboursements se feront dans la devise locale et non pas dans la devise de vos revenus. Vous obtiendrez plus facilement des garanties si votre crédit est souscrit dans le pays du bien.



Quel impôt sur le revenu pour un achat immobilier à l’étranger ?

Si votre résidence fiscale est en France, vous devez déclarer votre investissement comme s’il était situé en France. Vous devrez déclarer les revenus fonciers en cas de mise en location, et la plus-value en cas de vente, même s’ils proviennent de l’étranger.

Afin d’éviter la double imposition, renseignez-vous sur une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien. La France a signé une convention en matière d’impôt sur le revenu avec une centaine de pays. L’impôt acquitté à l’étranger sera déduit de l’impôt français par l’intermédiaire d’un crédit d’impôt.
Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en tant que résident français, vous serez imposable en France sur tous vos biens immobiliers situés en France et à l’étranger. L’existence d’une convention fiscale permet d’éviter une double imposition.

En cas de succession, si vous êtes résident Français, l’imposition se fera en France.
Depuis 1999, si votre héritier a été domicilié en France plus de six ans au cours des dix dernières années, la succession sera aussi réglée en France même si vous êtes résident étranger. En cas de conflit sur la résidence fiscale, l’existence d’une convention bilatérale en matière de succession permet de désigner le pays qui va taxer et d’éviter la double imposition.


Vous louez ou achetez un bien à l’étranger ? Attention… Soyez bien conseillé !

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Quels pays sont intéressants pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse ?

Le Portugal

Il s’agit de la destination préférée des retraités français, pour qui la fiscalité est avantageuse, ce qui peut susciter l’envie de s’y installer ou d’y construire un projet d’investissement. En effet, le Portugal connaît toute l’année un temps d’été. Les touristes viennent en dehors des périodes vacancières.

Mais pas uniquement ! En ce qui concerne l’immobilier, Porto et Lisbonne présentent des opportunités d’investissement rares, avec des prix qui ne reflètent pas encore leur véritable valeur à moyen et long terme, ce qui en fait des territoires très intéressants pour les investisseurs.
 
Aujourd’hui, le prix moyen à Lisbonne demeure attractif pour une capitale européenne à 8 000€ /m². Alors que la rentabilité locative à long terme varie entre 3 et 5%, sur le court terme elle oscille entre 4 et 6%. Les coûts annuels sont aussi relativement faibles. 

Créé en 2009, le statut de résident non habituel (RNH) est un régime fiscal avantageux instauré pour favoriser la venue au Portugal d’experts dans certaines catégories sociales (comme les architectes, médecins, ingénieurs, etc...). Dédié aux nouveaux résidents, le RNH est valable 10 ans, période après laquelle les avantages fiscaux sur l’impôt sur le revenu qu’il permet n’existent plus. En 2013, le gouvernement portugais a étendu le RNH aux pensions de retraites privées qui bénéficient d’une double exonération d’impôts sur le revenu (en France et au Portugal). Enfin au Portugal, l’impôt sur la fortune et l’impôt sur les successions (époux, parents et enfants) n’existent pas.
 
L’Île Maurice

L’acquisition d’un bien immobilier à l’île Maurice par un ressortissant étranger est régi par trois schémas légaux : le PDS (Property Development Scheme), le RES (Real Estate Scheme) et l’IRS (Integrated Resort Scheme). A travers ces trois dispositifs, le gouvernement mauricien veut favoriser l’investissement des étrangers dans le secteur immobilier à l’île Maurice. Ces derniers ont notamment accès à des biens immobiliers de luxe, constitués d’infrastructures et équipements haut de gamme. 
 
Les Français qui investissent dans l’immobilier à l’île Maurice bénéficient de plusieurs avantages grâce à la convention de non-double imposition signée entre la France et l’île Maurice. Si vous êtes Français et que vous achetez un bien immobilier d’un montant supérieur à 500 000 $ vous allez obtenir le permis de résidence et vous allez devenir résident fiscale à l’île Maurice. Dans ce cas, votre taux d’imposition sur les revenus est seulement de 15%, vous ne payez pas d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), ni aucun impôt sur la plus-value en cas de revente de votre bien immobilier, pas de CSG, de taxe foncière ni de taxe d’habitation et enfin pas d’impôts sur les droits de succession.


Et si vous investissiez sur vos terres natales pour votre retraite ?

Par esprit patriotique ou par envie de redécouvrir son « pays » natal, beaucoup de Français souhaitent investir dans leur pays d’origine. En effet, ils sont souvent très attachés à leurs coutumes et traditions et souhaitent y retourner pour être tranquille pendant leur retraite.
 
Par exemple, beaucoup de corses sont amenés à travailler sur le territoire français tout en gardant à l’esprit d’investir sur leur « île de beauté » pour vivre leur retraite. La culture Corse est très imprégnée dans leurs esprits et c’est donc tout naturellement qu’ils retournent habiter sur leur île une fois leur vie professionnelle aboutie. De plus, le climat méditerranéen et la beauté de l’île sont également des critères favorisant le retour aux sources.

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