Quand revendre son logement neuf et comment ?
Vous avez acquis un logement neuf et vous vous demandez quand vous pourrez le revendre. Par nécessité ou par envie, quand est-il pertinent de revendre un appartement neuf ?
Nombreux sont les propriétaires immobiliers, investisseurs locatifs notamment, à s’interroger pour savoir combien de temps attendre avant la revente d’un logement neuf.
Découvrez les opportunités et la rentabilité ou non de votre opération, ainsi que les frais engendrés !
La Chronique Novanéa 61
IDÉALEMENT, ATTENDEZ 6 ANS AVANT DE REVENDRE
La durée minimale de détention d’un logement neuf doit être évaluée au cas par cas, mais l’on estime que cette durée ne doit généralement pas être inférieure à 6 ans avant la revente. Avant cette durée, vous avez davantage de risques de perdre de l’argent lors de l’opération, car vous n’aurez pas encore amorti les frais inhérents à votre achat.
Pour savoir si c’est le bon moment pour revendre un appartement neuf, il est conseillé d’étudier le marché immobilier et donc les prix de vente pratiqués dans votre quartier, dans votre ville. En comparant les biens immobiliers en vente, vous saurez si vous avez trouvé le juste prix pour revendre. A étudier également le marché locatif, afin de pouvoir présenter à d’éventuels acquéreurs le potentiel de votre logement s’il devait être loué. Il va s’agir de savoir si le marché connaît une forte demande tant locative que pour acquérir.
Il faudra aussi étudier le cours des taux d’intérêt. Des taux bas encourageront plus facilement des investisseurs à se lancer. Idem pour le contexte international, l’inflation, la volatilité des marchés financiers… qui peuvent influencer l’action des acquéreurs. De tout temps, la pierre apparaît comme une valeur refuge.
CALCULEZ LES FRAIS LIÉS À L’ACHAT DU LOGEMENT NEUF
Les frais associés à l’achat de votre logement neuf sont variés, et vous devez les lister pour savoir s’ils ont été amortis, par rapport à sa valeur actuelle :
- Les frais d’agence qui vont vous permettre de revendre.
- Les frais de notaire que vous avez réglés au moment de l’achat.
- La TVA immobilière pour un logement neuf de moins de 5 ans.
- Les frais de diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente.
- Les frais de dossier associés au prêt immobilier.
- Le coût de l’assurance emprunteur.
- Les coûts engendrés par l’occupation du bien : taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété, etc...
Tous ces éléments vous permettent de savoir si la revente sera rentable ou non.
Si vous avez investi dans un logement avec le dispositif Pinel, vous vous êtes engagé à mettre le logement en location durant 6, 9 ou 12 ans, pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Cet engagement ne vous permet pas de revendre avant le terme de la période définie, sous peine de rembourser le montant économisé grâce au crédit d’impôt. Si vous vous êtes engagé à louer durant 6 ans, vous ne pouvez donc pas revendre avant.
REVENTE APPARTEMENT NEUF ET PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE
Si vous utilisez le bien que vous revendez comme résidence principale, il ne sera pas imposé au titre de l'impôt sur les plus-values immobilières. En revanche, si vous revendez un logement secondaire ou un logement neuf de type investissement locatif, les plus-values devront être taxées. Il est donc nécessaire d'intégrer son coût dans la rentabilité financière de la revente immobilière.
Dans le cas de la revente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. Les impôts sur les plus-values immobilières seront de 19% de l'impôt sur le revenu et de 17,2% des prélèvements sociaux.
A savoir qu’il existe un abattement selon la durée de détention du bien immobilier à revendre à partir de 6 années de détention. À partir de 22 ans, la revente d’un investissement locatif ou d'une résidence secondaire sera totalement exonérée de taxation au titre de l'impôt sur le revenu. Au bout de 30 ans, l’exonération au titre des prélèvements sociaux sera complète.
De plus, si le produit de la revente d’un investissement locatif sert à acquérir sa résidence principale dans les 2 années qui suivent, il sera totalement exonéré d’imposition sur les plus-values immobilières.
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