Quel investissement locatif dans l’immobilier vous correspond ?

Quel investissement locatif dans l’immobilier vous correspond ?

Dans la Chronique Novanéa 10 Chapitre 1, nous avions vu les dispositifs Denormandie, Cosse et Pinel.

Dans ce chapitre, nous allons nous adresser aux amoureux de belles pierres en vous présentant 3 dispositifs d’investissements locatifs tournés vers la réhabilitation : La Loi Malraux, Le Déficit Foncier et Les Monuments Historiques.

Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, de ces dispositifs.
Mais quels sont-ils, comment en bénéficier et à quelles conditions ? 

 

Chapitre 2/3 :

 

La Chronique Novanéa 11

La Loi Malraux
Pour les amateurs de belle pierre…

escalier chateau loi malraux


La Loi Malraux vous permet d’acquérir un logement destiné à la location, dans des immeubles patrimoniaux à rénover, généralement situés en cœur historique de ville. 

C’est une loi optimale pour réaliser un investissement patrimonial dans l’ancien et réduire significativement le montant de son imposition.

Est-ce que je peux bénéficier de la réduction d'impôt Malraux ?

Pour être éligible, vous devez :

  • acheter un logement à rénover, soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé, soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat 
  • vous engager à louer le bien (non meublé) pendant 9 ans
  • louer en résidence principale ou dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel (locaux d’activités) 
  • louer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux


Quel est le montant de la réduction d'impôt Malraux ?

La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration à hauteur de :

- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (Anciens secteurs sauvegardés) ; 

- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique (Anciennes ZPPAUP et AVAP).

Exemple : Vous achetez un bien dont le revenu (loyers annuels encaissés) vous rapporte 12 000 €. Vous louez sur une période de 9 ans. Votre bénéfice foncier (Loyer – charges) après réduction des charges (taxe foncière, gestion locative, assurance décès, frais de copropriété, intérêt de l’emprunt…) sera de 6 700 € que vous devrez ajouter à vos revenus d’activités au moment de la déclaration des revenus.

Si vous choisissez un logement situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV, vous pourrez ainsi déduire 30% du montant des travaux de votre impôt sur le revenu. Dans l’hypothèse où le montant des travaux est de 50 000€, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 15 000€.

Nota bene = Les paiements effectifs des travaux faits une année, ouvrent droit à une réduction de l’impôt payé l’année suivante.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
 

Cette fiscalité concerne les immeubles patrimoniaux situés dans des emplacements imposés, pour des investisseurs fortement imposés. Elle engage à louer le bien pendant 9 ans en garantissant la qualité de rénovation tout en respectant son caractère d’origine.

 

Le Déficit Foncier

Ce mécanisme de déduction fiscale concerne les propriétaires bailleurs souhaitant alléger ou « tuer » la pression fiscale supportée par les loyers (prélèvements sociaux CSG & RDS et impôt sur le revenu). Le Déficit Foncier concerne des biens immobiliers à rénover. L’investisseur acquiert un bien immobilier à rénover pour lequel il engage des travaux, dont le coût viendra en déduction des revenus fonciers globaux qu’il perçoit. Les investissements bénéficiant du mécanisme du déficit foncier ont un impact fiscal immédiat et puissant.

En effet, 


Est-ce que je peux bénéficier de la déduction d'impôt en Déficit Foncier ?

Pour être éligible, vous devez :

  • acheter un logement à rénover à usage locatif
  • louer un bien non meublé
  • louer pour une durée minimale et permanente de 3 ans

Quel est le montant de la déduction d'impôt en Déficit Foncier ?

Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. La part du déficit supérieure à 10 700 euros, ainsi que les intérêts d’emprunt, ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers, et ce pendant 10 ans maximum.

Exemple : Vous achetez un bien dont le revenu (loyers annuels encaissés) vous rapporte 12 000 €. Votre bénéfice foncier après réduction des charges (taxe foncière, gestion locative, assurance décès, frais de copropriété, intérêt de l’emprunt…) sera de 6 700 €.

Le montant total des travaux effectués s’élève à 20 000 €. En déduisant vos travaux de votre bénéfice foncier 6 700 € - 20 000 €, votre montant imposable sera alors de 0 € la 1ère année.

Il vous reste alors une enveloppe de 13 300 € à utiliser (20 000€ - 6 700€ = 13 300€).

Vous pouvez déduire de vos revenus d’activité 10 700€ la première année. Exemple pour un contribuable dont le revenu net imposable est de 63 000€ (+/- 12 918€ d’IR), il déclarera donc 63 000€ - 10 700€ = 52 300€ sur lesquels sera calculé son impôt soit +/- 9 708€ d’IR.

 Cela lui permettra de réaliser une économie d’impôt de 3 210€ !

Enfin, il pourra encore bénéficier d’un déficit foncier de 2 600€ (13 300€ travaux – 10 700€) imputable sur ses bénéfices fonciers futurs et cela sur une période de 10 ans.


Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux. 

L’avantage fiscal ne résulte pas d’un dispositif de « niche fiscale » spécifique avec ses conditions et restrictions, mais d’un simple droit commun aux revenus fonciers : il est donc facile à appliquer. 
 

Le dispositif Monument Historique

 

dispositif monument historique


Le dispositif Monument Historique permet de réhabiliter et préserver le patrimoine architectural français.

Ce mode d'investissement locatif est particulièrement adapté aux particuliers à très hauts revenus réguliers ou exceptionnels (dividendes par exemple).

Le propriétaire d'un tel bien peut déduire 100% du montant des travaux liés à l’entretien et aux réparations de son revenu global…

Les autres charges, y compris les intérêts d’emprunt, sont déductibles :

  • À 100 % de son revenu global si le bien est ouvert au public
  • À 50 % de son revenu global si le bien est occupé par son propriétaire


Est-ce que je peux bénéficier de la déduction d'impôt Monument Historique?

Pour être éligible, vous devez :

  • être propriétaire d’un immeuble classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
  • être propriétaire du bien pendant au moins 15 ans
  • louer le bien pendant 3 ans

L’avantage fiscal étant lié à la nature du bien et non à sa destination, le propriétaire occupant peut sous certaines conditions déduire de ses revenus une partie des charges d’entretien :

  • occuper le monument historique 
  • être ouvert aux visites du public

Pour ce type d'investissement, il est donc important d'être entouré de partenaires fiables et de qualité et de bénéficier d'un conseil spécifique. 

Quel est le montant de la déduction d'impôt Monument Historique ?

Les dépenses de travaux (entretien et réparations) et toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt, d’un Monument Historique sont déductibles du revenu global de son propriétaire.

Exemple : Un contribuable ayant 150 373€ de revenu net imposable (IR +/- 47 600€ et Tranche Marginale d’imposition 45%), investi dans un appartement en Monument Historique dans lequel le montant des travaux déductibles est de 67 000€.

Dans l’hypothèse où cet appartement rapportant 24 000 € de loyers par an génère un bénéfice foncier après réduction des charges (taxe foncière, gestion locative, assurance décès, frais de copropriété, intérêt de l’emprunt…) de 15 000 €.

Ce contribuable déclarera : 0€ de résultat foncier (67 000€ - 15 000€) ce qui permet un économie d’impôt sur le revenu de : 15 000 € x 45 % = 6 750 €

À laquelle s’ajoutera une économie de contributions sociales (CGS & RDS) de : 15 000 € x 17,2 % = 2 580 €

Il reste alors une enveloppe de 52 000 € à utiliser (67 000€ - 15 000€ = 52 000€).

52 000€ entièrement déductibles de son revenu global.

52 000 € x 45 % = 23 400 € d’économie d’impôt sur le revenu.

Ce contribuable aura réalisé une économie d’impôt sur le revenu et de contributions sociales (CSG/RDS) totale de = 6 750€ + 2 580€ + 23 400€ = 32 730€.

Le régime Monument Historique permet également de se construire un patrimoine d'exception transmissible sans droit de succession si l'immeuble reste ouvert au public. 

Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux. 

La rénovation d'un monument historique nécessite de nombreuses autorisations administratives. Enfin, s'agissant de travaux dans l’ancien soumis à l’approbation des Bâtiments de France, il est important d’être accompagné par de véritables professionnels afin de maitriser les délais et la qualité des travaux.
 

 

Vous souhaitez investir en Déficit Foncier, Malraux ou Monuments Historiques ?

Découvrez tous nos programmes sur un large choix de ville !

DÉFICIT FONCIER ET MONUMENTS HISTORIQUES
DÉDUISEZ LA TOTALITÉ DES TRAVAUX DE VOTRE
REVENU FONCIER OU DE VOTRE REVENU GLOBAL

MALRAUX
JUSQU'À 30% DES TRAVAUX RÉALISÉS
EN RÉDUCTION D'IMPÔT

RÉORIENTEZ VOTRE IMPÔT EN PATRIMOINE
QUELS SONT LES AVANTAGES

déficit foncier Montpellier