Quel investissement locatif dans l’immobilier vous correspond ?

Quel investissement locatif dans l’immobilier vous correspond ?


Dans la Chronique Novanéa 10 Chapitre 1, nous avions vu les dispositifs Denormandie, Cosse et Pinel.
 
Dans la Chronique Novanéa 11 Chapitre 2, nous avions vu les dispositifs Malraux, Le Déficit Foncier et Les Monuments Historiques.

Dans ce chapitre, nous allons vous présenter les 2 derniers dispositifs d’investissements locatifs : La Nue-Propriété et Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, de ces dispositifs. Mais quels sont-ils, comment en bénéficier et à quelles conditions ? 


Chapitre 3/3 :
 

La Chronique Novanéa 12

La Nue-Propriété

Les investissements en nue-propriété présentent de nombreux atouts particulièrement rassurants. Cet investissement consiste à séparer en deux partie la « pleine propriété » (usufruit et nue-propriété) d’un bien lors de sa vente : 

La nue-propriété qui est acquise par l’investisseur, c’est-à-dire la personne « à qui appartient le bien ». La valeur de l’achat est ainsi diminuée de moitié environ du prix total du bien.

L’usufruit temporaire, c’est-à-dire la personne « qui jouit du bien », qui est cédé à un bailleur Institutionnel qui en aura la gestion pendant une période comprise entre 15 et 20 ans.

Cette séparation temporaire de la pleine propriété permet à l’investisseur qui acquiert la nue-propriété d’un bien de n’en payer qu’une fraction allant de 50 à 70 % de la valeur de la pleine propriété.

Pendant la période dite d’usufruit temporaire, pouvant aller de 15 à 20 ans, l'usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et en perçoit les loyersUne durée permet à l’investisseur, le nue-propriétaire, de bénéficier des hausses de marché sans s’occuper de la partie administrative de son bien.
 
A la fin du démembrement temporaire, vous récupérez votre bien en pleine propriété et remis en état par l'usufruitier, sans frais supplémentaires.

nue propriété immobilier


Quels sont les avantages de la Nue-Propriété pour vous investisseur ?
 

  • Vous allez percevoir immédiatement, et sans imposition, la totalité des loyers cumulés qui auraient dû être perçus tout au long de la durée de location (durée de l’usufruit temporaire), sous la forme d’une réduction de prix de 30 % à 50 % sur le prix d’achat de l’appartement. 
  • Tous les frais sont pris en charge par l’usufruitier (bailleur social), vous n’aurez aucun souci de loyer impayé, ni frais de gestion locatifs et charges de copropriété courantes à régler. 
  • Vous serez exonéré de taxe foncière durant cette période (à la charge de l’usufruitier).
  • Vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt des revenus fonciers déclarés.
  • Le bien acquis ne rentre pas dans votre déclaration IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sous certaines conditions.
  • Vous aurez le choix une fois la pleine-propriété de louer le bien (bénéficier de revenus complémentaires), de le vendre (percevoir un capital) ou de l’habiter.
  • Les appartements sont souvent de belle qualité et bien situés, dans des programmes neufs ou rénovés.
  • Vous bénéficierez ainsi d’un patrimoine permettant d’optimiser la transmission et aux perspectives de plus-value importante.

À qui est destiné ce type d’investissement ?
 
  • Vous payez « cash » et souhaitez retrouver la tranquillité d’un placement financier sécurisé.
  • À long terme, vous voulez acheter votre future résidence principale à un prix décoté.
  • Vous partez ou êtes mutés à l’étranger sur plusieurs années en prévoyant votre résidence principale à votre retour.
  • Vous avez un résultat foncier positif et souhaitez générer un déficit foncier. Vous réalisez une opération patrimoniale vous permettant de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunts + assurance décès invalidité) de vos revenus fonciers actuels.

La relative complexité du montage d'un achat d'un bien immobilier neuf en démembrement de propriété nécessite l'aide d'un conseiller en gestion de patrimoine.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP Loueur Meublé Non Professionnel

Dans le cadre de cet investissement, vous achetez un appartement meublé permettant au locataire d'y vivre normalement au quotidien, situé dans une résidence avec services : résidence médicalisée pour les personnes âgées, résidences séniors, résidence d'affaires, de tourisme ou pour étudiants.  
 
Vous endossez alors le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). 
2 formules vous seront ainsi proposées :


Le LMNP Censi-Bouvard


Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 11% du montant de l'investissement HT (prix immobilier + frais d’acquisition) en contrepartie de quoi vous devez le louer pendant 9 ans. La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, plafonnée à 300 000€ d’investissement HT, et peut représenter jusqu’à 3 660 € par an.

Vous pouvez également bénéficier d'un complément de retraite net d'impôt, sous certaines conditions.
 
Le LMNP c’est aussi, la valorisation de votre patrimoine immobilier, la sécurité des loyers grâce à un bail commercial et surtout la protection de votre famille à travers un placement 100% garanti en cas de décès.

Dans le cas des résidences avec services, la TVA est récupérable si 3 des 4 services « hôteliers » (accueil, ménage, petit-déjeuner, linge) sont fournis par l’exploitant. 

La réduction d’impôt est prise en compte pour l’application du plafonnement global de 10 000€ par an. 


Le LMNP Amortissable


Ce dispositif est préconisé dans le cadre d'une démarche à long terme. Il vous permet de bénéficier de revenus nets de fiscalité : prélèvements sociaux et impôt sur le revenu. 
 
Cela permet de prendre en compte la totalité de la valeur HT du bien et du mobilier et de l'amortir comptablement sur une durée généralement comprise autour de 25 ans.
 
La charge que représente cet amortissement viendra en déduction des loyers au même titre que les charges déductibles habituelles (taxe foncière, frais de copropriété, honoraires de gestion et d’assurances des loyers, intérêts d’emprunt et Assurance Décès Invalidité, travaux déductibles…). Le but ultime étant de ramener votre résultat BIC à 0.

De cette manière vos revenus de la location meublée (loyers) ne sont soumis ni à l'impôt sur le revenu dans votre tranche marginale la plus haute (jusqu’à 45% aujourd’hui), ni aux prélèvements sociaux, CGS-RDS (17,2% actuellement).



À qui est destiné ce type d’investissement ?

  • Vous ne payez pas beaucoup d’impôt sur le revenu mais vous voulez vous créer des revenus nets d’impôts.
  • Vous souhaitez investir, profiter des avantages de l’immobilier et confier la gestion de votre bien à un professionnel par le biais d’un bail commercial.
 
Votre résultat annuel BIC (total des loyers encaissés) 
se calcule ainsi : 
+ Loyers de la résidence avec Services
- Charges Courantes (Taxe foncière, gestion locative + assurances loyers, frais de copropriété, abattement forfaitaire 20€/appartement)
- Charges Financières (Intérêts d’emprunt, Assurances décès)
- Part amortissement 1/30 des murs par an pendant 30 ans
- Part amortissement 1/7 des meubles par an pendant 7 ans

 
Exemple : Vous achetez un bien à 120 000 € avec des meubles pour 14 000 €. Votre part amortissement sur votre bien meubles compris sera de 6 000 € (120 000/30 + 14 000/7). Vous pourrez ainsi déduire en plus des charges courantes et financières, 6 000 € d’amortissement de vos loyers annuels en plus des charges déductibles ((Taxe foncière, gestion locative + assurances loyers, frais de copropriété, abattement forfaitaire 20€/appartement + Intérêts d’emprunt & Assurances Décès Invalidité).

 

En conclusion, investir en LMNP avec option Censi-Bouvard, vous permet une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 3 660 € par an. Investir en LMNP avec Amortissements est une des solutions les plus efficaces pour vous constituer des revenus complémentaires non fiscalisés.

 

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