Comprendre la loi Malraux
Dans le cadre de la sauvegarde du patrimoine immobilier, la loi Malraux est probablement le dispositif le plus connu et le plus ancien. Depuis 1962, elle vise à la restauration du bâti ancien historique. En contrepartie, les propriétaires obtiennent une défiscalisation intéressante sur les biens qu’ils ont rénovés. Avant 2009, « l’ancien Malraux » permettait une défiscalisation de la totalité des travaux exercés sur le bâti.
En 2018, l’avantage est transformé sous forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.
La loi Malraux au service des quartiers historiques
En complément d’autres dispositifs en faveur de l’habitat et en échange d’avantages fiscaux tels que la loi De Robien, la loi Borloo, la loi Scellier, la loi Duflot, la loi Pinel ou la loi Malraux cible les cœurs historiques des villes. En dépit de son existence depuis les années 1960, la requalification des centres urbains anciens reste une problématique majeure, d’où ce coup de pouce donné aux propriétaires grâce à ce dispositif. Ainsi, la loi vise à éviter la disparition du caractère architectural des cœurs historiques, à rendre les zones concernées plus modernes et à assurer une occupation des lieux (éviter le phénomène de vacance).
Pour définir les bâtiments qui peuvent prétendre à une rénovation dans le cadre de l’outil, la loi se base sur le zonage des SPR (Site Patrimonial Remarquable), des zones classées « quartier ancien dégradé » ainsi que sur les quartiers classés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).
Outre impulser une dynamique de rénovation des centres anciens, la loi Malraux permet une accession à la propriété plus aisée et assure aux locataires un logement digne.
Des avantages fiscaux intéressants soumis à plusieurs conditions
La loi, dans sa dernière version, propose aux propriétaires une réduction d’impôt de 30% dans les trois zones d’éligibilité citées précédemment. Seules les PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine), sous-secteur des SPR, bénéficient d’une réduction de 22%. Ces taux s’appliquent à une somme maximale de 100 000€ de travaux par an.
En clair, 30 000€ d’impôt pourront être économisés au maximum. Le second plafond s’applique à la durée des travaux qui est limitée à 4 ans. En résumé, 400 000€ de travaux pourront faire l’objet d’une réduction qui est donc équivalente à 120 000€.
L’utilisation de cette défiscalisation exige toutefois quelques conditions comme l’obligation d’effectuer des travaux sur l’ensemble du bâtiment. Donnant son avis conforme lors de l’instruction du permis de construire, un Architecte des Bâtiments de France accompagne les propriétaires, ce qui permet d’assurer une opération qualitative. Par ailleurs, la location doit atteindre une durée minimale de 9 ans.
Le dispositif Malraux se fait donc au service des centres villes les plus anciens dont le caractère patrimonial et/ou architectural est validé par des documents spécifiques (SPR).
Si la loi a permis à un certain nombre de centres urbains d’être rénovés en partie, il est aujourd’hui possible de constater une forme de dépendance à l’outil. Ce dernier s’est imposé comme une condition plus qu’une motivation pour les propriétaires à acquérir et rénover des biens immobiliers anciens.
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